Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag war neben dem "traditionellen" Sparbuch lange Zeit das bevorzugte Bankprodukt deutscher Sparer. Im Fokus steht dabei der Erwerb einer Anwartschaft auf ein günstiges Immobiliendarlehen durch das Ansparen eines Eigenanteils, der bis zur Kreditvergabe auf dem Bausparkonto einen vertraglich vereinbarten Festzins erwirtschaftet. Anleger ohne konkrete Pläne für Hausbau oder Immobilienerwerb nutzen die Verträge daher auch als Alternative zum Festgeldkonto - Verbraucherstudien zeigen, dass die "leistungsstärksten" Bausparkassen diese Gelder zu Top-Konditionen verzinsen, die sich mit dem Spitzenfeld der Anbieter für Festgeld durchaus messen können. Bauspar-Kunden setzen außerdem auf die hohen Sicherheitsgarantien der Bausparkassen und die Möglichkeit, durch den Vertrag staatliche Förderungsleistungen - VWL, Arbeitnehmersparzulage oder staatliche Wohnungsbauprämie - zu erhalten.

Die Grenzen - geringe Flexibilität und Zuteilungsprozedere

Allerdings: Bausparer binden sich mit ihrem Anlagevermögen und eventuell auch einem Bauspar-Darlehen sehr langfristig - bis zu 18 oder 20 Jahren - an ihre Bausparkasse. Falls es ausschließlich um eine sichere Geldanlage mit attraktiven Zinsen geht, bietet ein Festgeldkonto grundsätzlich höhere Flexibilität im Hinblick auf die generelle Verfügbarkeit des Sparvermögens und damit auch die Möglichkeit der Umschichtung in attraktivere Anlagemodelle. Für Bausparer mit einem Immobilien-Projekt im Hintergrund kann sich bei einem eng terminierten Grundstücks- oder Wohnungskauf auch das Zuteilungsprozedere der Bausparkassen als Problem erweisen, das vom Kunden nicht beeinflusst werden kann.

Im Februar 2017 hat der BGH dem Bausparvertrag als Alternative weitere Grenzen gesetzt. Aufgrund der Niedrigzinsphase und der damit verbundenen Verlust der Bausparkassen, haben diese nun die Möglichkeit zur einseitigen Kündigung. Dies bezieht sich insbesondere auf ältere Bausparverträge, für die noch ein relativ hoher Zinssatz in der Ansparphase vereinbart war und bei denen die Zuteilungsreife 10 Jahre und länger her war.



Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Der Bausparvertrag kann ausschließlich bei einer Bausparkasse abgeschlossen werden. In Deutschland sind derzeit über 20 dieser spezialisierten Institute am Markt aktiv. Die meisten anderen Banken haben ebenfalls Bauspar-Angebote aufgelegt und kooperieren dafür entweder mit den etablierten Bausparkassen oder vertreiben die Verträge über ihre Bauspar-Töchter.

Alle Bestandteile des Pakets - Bausparsumme, Guthabenzinsen sowie Darlehensrahmen und Sollzins des späteren Bauspar-Kredits - werden bei Vertragsabschluss verbindlich festgeschrieben. Außerdem werden hierbei Ansparphase und Tilgungszeitraum, Mindestvertragslaufzeit und Regelbeitrag sowie die Zuteilungskonditionen für den Bausparvertrag definiert. Die Tarife der Bausparkassen können hier sehr unterschiedlich sein - das persönlich optimale Bauspar-Modell erfordert also einige Recherche.

Die Laufzeit von Standardverträgen beträgt meist 18 bis 20 Jahre. In den ersten acht Jahren wird in der Regel der vertraglich vereinbarte Eigenanteil angespart. Daneben gibt es individuelle Vertragsmodelle mit variablen Tarifen, verkürzter Ansparphase/erhöhten Regelbeiträgen sowie Bausparverträge mit verlängerter Laufzeit.

Wichtig: In der Ansparphase muss der Vertrag regelmäßig bedient werden - bei Zahlungsausfällen greift bei den meisten Instituten ein außerordentliches Kündigungsrecht durch die Bausparkasse.

Zuteilung - über den Termin bestimmt die Bausparkasse

Mit der Zuteilung des Vertrages können Bausparer über die gesamte Bausparsumme - also den angesparten Eigenanteil sowie das vertraglich vereinbarte Bauspardarlehen verfügen. Bei Abschluss des Vertrages erwerben sie einen vererbbaren Rechtsanspruch auf diese Gelder. Die "große Unbekannte" liegt allerdings im Zuteilungstermin, über den die Kassen nach eigenem Ermessen entscheiden können.

Im Bauspar-Tarif der Kasse werden die Zuteilungskriterien und eine Mindestbewertungszahl definiert, die monatlich neu berechnet wird und in der Regel auf einer Mindestvertragslaufzeit sowie einem angesparten Eigenanteil von 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme basiert. Hieraus ergibt sich allerdings auch eine wesentliche Grenze des Modells: Die Darlehen werden aus dem gesamten Bausparer-Kapital der Kasse finanziert, die Summe freien Bauspar-Kapitals ist für einen konkreten Zeitpunkt daher schwer vorhersagbar. Rechtlich sind die Bausparkassen daher nicht nur frei, sondern vom Gesetzgeber sogar dazu angehalten, keine verbindlichen Aussagen über die Zuteilung der Verträge zu treffen. Für den einzelnen Bausparvertrag ergibt sich aus dieser Konstruktion ebenfalls eine flexible Bewertungsbasis, in die nicht zuletzt die aktuelle Kapital-Situation der Kasse einfließt.

Bausparer mit einem bereits terminierten und auf die Finanzierung durch einen Bausparvertrag angewiesenen Immobilienprojekt müssen daher immer auch mit Planungsunsicherheiten und "verzögerter" Auszahlung des Vertrages rechnen. Im Ernstfall hilft oft nur eine - meist teure - Zwischenfinanzierung, die bei nicht zuteilungsreifen Bausparverträgen oft durch die Kassen selbst vermittelt werden kann.

Als Fazit: Für Hausbau und/oder Immobilienerwerb empfiehlt sich ein Bausparvertrag als Ergänzung anderer Finanzierungsformen dann, wenn die Anleger in der Lage sind, die Bedienung des Vertrags - und den Immobilienkauf - langfristig zu planen. Für reine Geldanlagen ist das Modell nur bedingt geeignet - ein Feldgeldkonto oder andere Anlageformen bieten hier deutlich höhere Flexibilität bei mindestens vergleichbar attraktiven Konditionen. Auch das Bauspar-Darlehen ist hier kein zusätzliches Plus, da es zweckgebunden und ausschließlich für Immobilien-Projekte vergeben wird.